Профессия «риэлтор»

Риэлтор – от английского слова «realtor» - агент по торговле недвижимостью. Различные толковые словари предлагают два варианта написания данного понятия «риэлтор» и «риелтор». Таким образом, любой из вариантов является корректным.

В последние годы создается впечатление, что работая риэлтором можно быстро и легко получить крупную сумму денег. Агентства недвижимости набирая в штат сотрудников обещают баснословные заработки, доходящие до миллиона рублей в месяц. Однако, посмотрев правде в глаза, можно с уверенность сказать, что эти обещание – не более чем способ привлечь как можно больше сотрудников  на достаточно тяжелую, нервную работу с ненормированным графиком и нестабильной заработной платой. Не секрет, что доход риэлтора напрямую зависит от числа проведенных сделок. Агент получает фиксированное вознаграждение или комиссию в зависимости от стоимости объекта недвижимости. Для того чтобы заработать миллион в месяц в сфере недвижимости нужно либо работать с очень дорогостоящими объектами, либо прибегать к нечестным и противоправным видам деятельности.

К сожалению, на вакансию риэлтора в известные агентства недвижимости принимаются люди без какого-либо образования. Вы бы доверили свое здоровье врачу, который купил диплом? Ответ очевиден. А свою собственность человеку, не имеющему даже поверхностных знаний о законах своей страны?

Но не стоит при выборе риэлтора упираться только в наличие корочек об образовании. Гораздо более важна деловая репутация. Не стоит пренебрегать опытом ваших друзей и знакомых, может им посчастливилось найти добросовестного агента. Как известно, лучшая реклама для риэлтора – «сарафанное радио». Не доверяйте одной лишь рекламе, старайтесь всегда находить отзывы о работе того или иного риэлтора.

Итак, какие услуги предоставляет риэлтор при покупке/продаже квартиры:

  • юридическая консультация,
  • представление материалов отражающих диапазон цен на аналогичную недвижимость в интересующем районе,
  • размещение объявлений в средствах массовой информации,
  • поиск потенциальных покупателей/продавцов,
  • назначение показов и просмотров объектов недвижимости,
  • согласование существенных условий сделки с учетом интересов продавца и покупателя,
  • сбор всех необходимых документов для сделки,
  • подготовка проекта договора купли-продажи,
  • поиск банка, в случае проведения расчетов по сделке через банковскую ячейку,
  • регистрация права собственности/перехода права собственности в компетентном органе и получение свидетельств о регистрации права.

Все указанные обязанности должны присутствовать в договоре об оказании услуг. 

Мошенничество и обман при совершении сделок с недвижимостью

Существует множество способов мошенничества и обмана при совершении сделок с недвижимостью.

Достаточно распространенный способ – подделка документов. Подложные документы могут быть изготовлены фабричным и кустарным способом. Часто это можно распознать проявив должную внимательность. Но нередки случаи высокотехнологичных подделок, использования реальных бланков и печатей.

Москвичи еще долго будут помнить прапорщика Валерия Даниеляна, который провел аферу с жильем на миллиард рублей. Происходило это в Южном Бутово (мкрн Щербинка). Группа мошенников подделывала выписки из распоряжений начальника Главного квартирно-эксплуатационного управления Министерства обороны РФ, в соответствии с которыми третьи лица приобретали социальное жилье. Преступниками также подделывались договоры социального найма с районными квартирно-эксплуатационными частями. Далее следовала приватизация квартиры по решению суда. По решению суда в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрировалось право собственности. Наконец, наступало время для продажи незаконно приобретенного жилья.

Подобные схемы используются и в более мелких масштабах, распознать в данном случае мошенников просто невозможно.

Не меньше чем подобных мошенников стоит бояться «черных риэлторов». Их жертвы – в основном незащищенные и неблагополучные члены общества: одинокие пенсионеры, инвалиды, лица, злоупотребляющие алкоголем, лица, имеющие наркотическую зависимость или психическое расстройство. Цель черного риэлтора - втереться в доверие легковнушаемого человека и убедить его сменить свое жилье на менее дорогостоящее, например в другом городе. Разница в стоимости квартир поступает в доход черного риэлтора. И это не самый худший вариант из возможных. Особо опасные черные риэлторы работают на преступные группировки, в которых задействованы сотрудники полиции и иных правоохранительных органов, органов государственной власти и местного самоуправления, а также нотариусы. Став целью их преступного плана, люди лишаются не только недвижимости, но и жизни.

Мошенники зачастую продают одну и ту же квартиру нескольким лицам. Получив двойную стоимость квартиры, преступники бесследно исчезают. Также широко распространены махинации с привлечением подставных лиц, оспаривающих сделку после ее совершения: супругов, без согласия которых была совершена сделка, наследников, вовремя не оформивших свои права, представителей несовершеннолетних, имевших право на приватизацию… Вариантов здесь море.

Однако стоит отличать черных риэлторов от просто непорядочных, которые убеждают продавца выставить квартиру на продажу намного ниже ее рыночной стоимости. Таким образом вознаграждение агента может достигнуть полумиллиона рублей и выше! Криминала здесь нет, но вряд ли кто-то бы хотел столкнуться с подобным риэлтором.

Даже самые известные агентства недвижимости не пренебрегают обманом. К примеру, на словах агенты берут на себя обязанности по поиску клиентов, размещению объявлений в СМИ, показу недвижимости, сбору документов, необходимых для сделки, полное юридическое сопровождение и так далее. Важно понимать, что слова так и остаются словами, а реальные обязанности возлагаются только на основании договора, в котором нечестные агентства укажут лишь половину обещанного. Помните, заключая договор с агентством, он должен быть вами прочитан от первой строчки до последней, иначе вы рискуете заплатить агентское вознаграждение и выполнять всю работу самостоятельно. А у агентства всегда будет ссылка на договор, в котором указан минимальный набор услуг. При этом, обратного пути у вас нет: такие агентства всегда забирают правоустанавливающие документы и включают в свои договора пункт о невозможности самостоятельной продажи недвижимости.

Помните, жертвой действия мошенников по воле случая может стать каждый, тогда как жертвой обмана – человек невнимательный, неосторожный и не желающий брать на себя хоть долю ответственности за свои действия.

Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость

Этот вопрос обязательно возникнет, если у вас имеются свободные денежные средства и вы хотите, чтобы они не лежали мертвым грузом, а начали "работать" на вас. Существует немало объектов, в которые можно инвестировать капитал: это вклады, металлические счета, паи в ПИФах, ценные бумаги, отрасли промышленности. Однако такие инвестиции либо низкодоходные, либо сопряжены с большими рисками потерять уже имеющиеся деньги, либо требуют особых знаний и профессиональных навыков. Из доступных каждому человеку, независимо от уровня его образования и знаний, наиболее выгодным вложением с целью приумножения капитала является покупка недвижимости.

Уже само слово «недвижимость» внушает спокойствие и уверенность в завтрашнем дне. Сложно поспорить с утверждением, что потребность в жилье - одна из главных потребностей человека. Жилье было востребовано всегда. Также нужно учитывать и ежегодный рост цен на недвижимость, который составляет примерно 3-5 % в год. В отличии от стоимости ценных бумаг и драгоценных металлов, недвижимость всегда обладала высокой стоимостью всегда обладала и будет обладать. 

Еще одним весомым аргументом в пользу инвестиций в недвижимость выступает тот факт, что Вы сами управляете и распоряжаетесь своим имуществом, вам не нужно полагаться на честность биржевого брокера или доверительного управляющего, не нужно каждый день беспокоиться о том, чтобы не обанкротился банк, которому вы доверили свои средства. Все помнят горький опыт прошлых лет, когда находящиеся на счетах в банке тысячи и миллионы превратились в копейки. Граждане нашей страны до сих пор помнят тот страшный день, когда все их сбережения превратились в пустоту! Каждый год мы видим в новостях пугающие прогнозы о вновь грядущей девальвации рубля. И сколько бы нас не заверяли эксперты, что опасения напрасны, в голове наших соотечественников всегда найдется место страху перед ненадежностью денег, банков и даже государства! Ощущение стабильности и самостоятельного контроля ситуации как ничто другое может обеспечить недвижимость. Нечестным было бы промолчать, о том что в период экономического кризиса цены на недвижимость падали, и в этом нет ничего пугающего. В настоящее время сохраняется тенденция роста цен на недвижимость.

Однако не любая недвижимость может приносить высокий доход. Лидером по доходности выступает коммерческая недвижимость, но она далеко не каждому по карману, поэтому в рамках данной статьи мы рассмотрим, какую выгоду можно получить от покупки КВАРТИРЫ. Вариант первый: покупка вторичного жилья. Проведем простые подсчеты. На покупку однокомнатной квартиры площадью 42 кв. м. на окраине г. Москвы потребуется 5 млн. руб. Сдать в наем ее можно минимум за 20 000 рублей (с вычетом кварплаты и коммунальных платежей) в месяц, т.е. 240 000 рублей в год. Вполне неплохой дополнительный доход без каких-либо трукдозатрат.

Вторая схема более доходная: заключаем договор участия в долевом строительстве. На сегодняшний день участие в долевом строительстве – хороший способ дешево купить квартиру. В подтверждение тому цифры: примерная стоимость однокомнатной квартиры площадью 40 м в строящемся доме в Московской области в среднем составляет 2 млн рублей. Стоимость аналогичного объекта в уже готовом доме составит уже 5-6 млн. Разница очевидна. Итак, стоимость квартиры с момента начала продаж застройщиком до момента сдачи дома в эксплуатацию вырастает в два, а то и три раза.

Таким образом вложив свои сбережения в квартиру на нулевом этапе строительства, через 2-5 лет ваше состояние увеличится значительно. Так, купив квартиру в самом начале строительства и продав ее по окончании, можно получить неплохую сумму денег, которую снова можно инвестировать. Подобные вложения не требуют специальных знаний и усилий. Единственная сложность выбрать из многообразия строительных компаний надежного застройщика с наиболее выгодными условиями привлечения средств в строительство. К сожалению, недобросовестные застройщики - распространенное явление. Минимизировать риски можно выбрав застройщика с хорошей репутацией, известного на рынке недвижимости, работающего в соответствии с Федеральным Законом №214, который определяет, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома. Законом также регламентируются существенные условия договора, при отсутствии которых, договор считается незаключенным.

Мы всегда готовы помочь Вам приобрести квартиру для сдачи в наем, найти соответствующих Вашим критериям нанимателей, а также оказать содействие в выборе объекта долевого строительства и его последующей продаже!

Какую форму договора выбрать: простую письменную или нотариальную?

Для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены недвижимости законодатель предоставляет нам выбор из двух форм договоров. Указанные договоры могут быть заключены как в простой письменной форме, так и удостоверены нотариусом. В данной статье мы рассмотрим существенные различия между данными формами.

Документы, необходимые для заключения договора.

Простая письменная форма хороша тем, что требует предоставления только самых важных – правоустанавливающих – документов. Для нотариального удостоверения помимо правоустанавливающих документов потребуются документы содержащие техническое описание недвижимости и ее стоимость на момент совершения сделки. Последняя необходима нотариусу, чтобы исчислить предусмотренный Основами законодательства РФ о нотариате тариф за совершение нотариального действия. В соответствии со статьей 22.1 указанного нормативного акта, нотариальный тариф за совершение указанных в настоящей статье действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:

1) за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества): детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей; другим лицам в зависимости от суммы договора: до 1 000 000 рублей - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей; от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей;

По состоянию на 2013 год нотариусы берут для исчисления тарифа инвентаризационную стоимость для помещений и кадастровую для земли. Инвентаризационная стоимость недвижимости, в отличие от кадастровой, является заниженной по отношению к рыночной. Безусловно, такое положение вещей очень невыгодно государству, исчисляющему налог с имущества, поэтому в ближайшей перспективе – полный отказ от инвентаризационной стоимости в пользу кадастровой. К слову, органы технической инвентаризации с 2013 года уже потеряли статус организации, имеющей право оценивать недвижимость. Теперь о кадастровой стоимости. Зачастую она равна, а то и превышает рыночную стоимость. К примеру, земельный участок площадью 8 соток в городе Москве стоит 8000000 рублей. Если Вы захотите продать или подарить такой участок через нотариуса придется заплатить 15000 рублей нотариальный тариф и от 3000 до 10000 рублей за техническую работу.

Следующее отличие нотариального договора от договора в простой письменной форме – возможность получить дубликат договора в случае его утраты. Договор в простой письменной форме восстановить нельзя. В данном случае придется обращаться в суд. Однако, если право собственности по договору было зарегистрировано и собственник имеет на руках свидетельство о государственной регистрации права, можно обойтись и без походов в суд за признанием права собственности. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранит сведения о правоустанавливающих документах, и собственник имущества в любое время может заказать выписку о содержании правоустанавливающих документов.

Подводя итог, следует отметить, что ошибочно считать какую-либо форму более надежной или правильной. И простая письменная и нотариальная форма гарантируют интересы сторон, направлены на достижение ими желаемого положительного результата.

Также важно обратить внимание на то, что форма договора НИКОГДА не сможет защитить вас от притязаний третьих лиц, недобросовестного поведения, противоправных действий или злого умысла другой стороны. О том, как не попасть в ловушку мошенников при покупке недвижимости, читайте статью мошенничество с недвижимостью.